seit mehreren Jahren engagieren wir uns als Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt (AITV) nun dafür, die soziale Erhaltungssatzung (SEH) in Potsdam an den Start zu bekommen. Vor allem im Kontext des 2019 aufgekommenen Bauvorhabens am RAW und dessen Potenzial unseren Kiez nachhaltig (negativ) zu beeinflussen.
Am Mittwoch ist es soweit, die Stadtverordnetenversammlung (SVV) hat die einmalige Gelegenheit und aus unserer Sicht die Verpflichtung noch vor der Sommerpause die Beschlussvorlage zum Satzungsentwurf zu verabschieden.
es gibt keinen Grund mehr, es nicht zu tun!
Die Datenlage ist nach der Detailuntersuchung nunmehr kristallklar. Wie zuvor bereits sehr stark vermutet und auch von uns immer wieder betont ist das Gebiet der Teltower Vorstadt und Babelsberg schützenswert! Die dort vorliegende Bevölkerungszusammensetzung und Wohnraumkonstellation sind einzigartig und erhaltenswert.
Mit einer überdurchschnittlich hohen Rücklaufquote von >28% haben die Anwohner*innen des Untersuchungsgebietes eine mehr als valide Datengrundlage geschaffen und gezeigt, wie groß das Interesse an dieser Erhaltungssatzung ist. Auf deren Ergebnis baut nun die starke Empfehlung der LPG mbH auf eine solche SEH für die beiden Teilgebiete zu beschließen.
Liebe SVV, kommen sie ihrer pflicht nach und stimmen sie für die satzung!
Es kann nicht mehr deutlicher formuliert werden: es gibt keinen Grund mehr nicht für die Erhaltungssatzung zu stimmen.
Wir fordern Sie auf Ihrer Verantwortung als Vertreter*innen der Potsdamer Bürger*innen nachzukommen und für den Beschluss der Satzung zu stimmen. Alles andere käme einer Bankrotterklärung gegenüber behutsamer Stadtentwicklung und den Ergebnissen der Fortschreibung des wohnungspolitischen Konzeptes gleich.
Immer wieder heißt es, es gäbe keine passenden Instrumente zum Schutze der Anwohner*innen. Nun, hier ist eines in greifbarer Nähe: die soziale Erhaltungssatzung.
Es ist enttäuschend genug, dass es so lange (5 Jahre) gebraucht hat, zu diesem Punkt zu kommen. Noch enttäuschender wäre es hier die Entscheidung für eine Satzung unnötig hinauszuzögern. Verdrängungseffekte waren und sind bereits im Gange, sodass die Uhr bereits zehn nach zwölf schlägt.
Es ist Ihre Verantwortung, dafür zu sorgen, dass sich Potsdams Bürger*innen darauf verlassen können, dass die soziale Erhaltungssatzung mit allen Möglichkeiten, die sie bietet, genutzt wird um im Sinne der sozialen Erhaltung das Baugeschehen in Potsdam zu steuern.
Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt
Die SEH als baurechtliches Instrument, das durch seine Auswirkungen die Mieter*innenzusammensetzung schützen kann, agiert nach dem Prinzip „präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“. Das verschafft der Stadt je Fall einen Monat Zeit, um abzuwägen, inwieweit durch angedachte Maßnahmen wie Modernisierungen, Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen die Quartierszusammensetzung zum Stand 03/2023 bedroht ist. Dafür werden je nach Bauantrag Einzelfallprüfungen durchgeführt und mit den Eigentümer*innen verhandelt, wie und ob diese Maßnahmen durchgeführt werden können, ohne (zu starke) Auswirkungen auf den Kiez.
wie wir bereits am Dienstag aus der Präsentation der LPG mbH entnehmen konnten ist es zur Aussprache zweier Satzungsgebiete gekommen: Teltower Vorstadt Nord und Babselberg Süd. In den folgenden Zeilen möchten wir den Abend gerne noch einmal umreißen und uns bei allen Beteiligten und den Anwohner*innen bedanken, die in irgendeiner Form Engagment gezeigt haben.
Eröffnung um 18:45 Uhr
Nach anfänglichen großen Dankesworten vor allem an die Bewohner*innen zu der hohen Rücklaufquote von 28,4% (Durchschnitt sind 20%) betonte die Sozialbeigeordnete Frau Meier nochmals wie wichtig die Rechtssicherheit in diesem Anliegen ist. Besonders unter dem Gesichtspunkt, dass im Flächenland Brandenburg dies der erste Anlauf für eine soziale Erhaltungssatzung (SEH) sei.
„Die soziale Erhaltungssatzung (…) ist richtig, wichtig und gut.“
Frau Brigitte Meier
Um dem steten Wandel in Städten entgegentreten zu können bedarf es vor dem Hintergund der Einkommenssituation entsprechender Instrumente. Diese Aussage und ein optimistischer Blick auf die nun kommenden SEHs stimmen den Oberbürgermeister Herrn Schubert positiv. Auch er sieht die SEH als eines der Elemente die Quartierszusammensetzungen zu schützen, wenngleich das Land Brandenburg noch auf Landesebene nachfassen müsse.
Weiterer Fahrplan
Der Satzungsbeschluss soll zum 07.06.2023 in die Stadtverordnetenversammlung gehen, die diese bestenfalls gleich mit Mehrheit, sonst spätestens nach der Sommerpause über die Ausschüsse freigibt. Dabei ist es wichtig Babelsberg Süd wegen fehlendem Aufstellungsbeschluss weiter im Auge zu behalten, um jetzt mögliche Investitionen durch Eigentümer*innen zu minimieren. Weiterhin sei ein gesamtstädtisches Sozialraumscreening mit Abschluss bis Ende 2023 geplant.
Allgemeines zur sozialen Erhaltungssatzung
Die LPG mbH stellte dann im Anschluss noch einmal Potential und Grenzen der SEH vor, die sich als baurechtliches Instrument versteht, welches durch seine Auswirkungen die Mieterzusammensetzung schützen kann. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um individuellen Mieter*innen-Schutz, sodass z.B. Mietpreisanpassungen im Rahmen des Mietspiegels oder Sanierungen im Rahmen der Standardvorgaben nach wie vor zulässig sind.
Es ginge nicht darum Eigentümer*innen pauschal alles zu verbieten, sondern um ein „präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt„, um sich Zeit zu verschaffen als Stadt abzuwägen inwieweit durch die angedachten Maßnahmen die Quartierszusammensetzung zum Stand 03/2023 bedroht ist. Dafür wegen dann Einzelfallprüfungen durchgeführt.
kurze Umfragen
Viele der etwa 50 Anwesenden (ca. 80%) sind Mieter*innen aus der Teltower Vorstadt.
Es sind viele schon beim Termin im Herbst 2022 dabei gewesen, aber auch einige Neue.
So kann die Stadt unter anderem folgende Dinge versagen:
Grundriss-/Flächenänderung
Anbau von Balkon/en oder Aufzügen
Ergänzung einer zweiter Sanitäranlage
Sanierungsmaßnahmen oberhalb der GEG-Vorgaben
Nutzungsänderungen
Umwandlungen, sofern auf landesebene eine solche Rechtssprechung vorhanden ist (in Brandenburg nicht der Fall)
Ein paar Fakten
Durch etwa 28,4€ Rücklauf aus nicht ganz 5.000 Befragungsbögen und einem Abgleich mit Sekundärdaten der Stadt Potsdam konnten die gewonnen Ergebnisse als repräsentativ über alle Personengruppen und Haushaltstypen eingestuft werden.
Das ursprünglich sehr weiträumige Untersuchungsgebiet (UG) konnte auf zwei Satzungsgebiete (SG) konkretisiert werden. (1) Der Wegfall vom Brauhausberg ergibt sich neben der Bausubstanz aus dem dort im Vergleich zum Rest des UGs hohen Gehalt. (2) Der Wegfall vom westlichen Babelsberg Süd ist in einigen Gewerbegebieten begründet, (3) wohingegen das östliche Babelsberg Süd aufgrund von vorwiegenden Ein- oder Zweifamilienhäusern aus dem Raster fällt.
Gefahren, die sich aus baulichen Veränderungen ergeben sind unter anderem die Verschiebung hin zu weniger bedarfsgerechter Belegung (aktuell 80-87% im SG), der Verlust von günstigem Wohnraum in zentraler Lage, Aufwertung durch Entwicklungsimpulse aus dem Umfeld, sowie die Verschiebung von Nachfrage an Wohnraum und Bedarf an Infrastruktur.
Abschließend betonte die LPG mbH noch einmal, dass in den vergangenen Jahren offenkundig vom Recht der Umwandlung in Eigentum Gebrauch gemacht wurde und es demnach noch viel Potential im aktuellen Mietmarkt gäbe. Es wäre also sehr ratsam im Flächenland Brandenburg ein länderspezifisches Umwandlungsverbot zu etablieren.
Dialog-forum / F&A
F Was passiert, wenn eine Wohnungs freigezogen wird und der Vermieter dann eine exorbitant hohe Miete ansetzt?
A Auch freistehende Wohnungen sind im Rahmen der Möglichkeiten durch die SEH „geschützt“. Mieterhöhungen dürfen im Rahmen des Mietspiegels jedoch durchgeführt werden.
F Ist ein Umwandlungsverbot auf Landesebene geplant?
A Dem Oberbürgermeister ist ein aktueller Entwurf im Bauministerium des Landes nicht bekannt. Da es sich um ein in seiner Struktur heterogenes Flächenland handelt ist eine Festlegung immer schwierig. Es wurden aber schon mehrmals Hinweise auf die Notwendigkeit seitens Potsdams gegeben.
F Wäre eine solches Umwandlungsverbot generell gültig oder nur im Rahmen der Satzungsgebiete und in Verwendung der SEH?
A Dieses Verbot wäre tatsächlich nur im Rahmen der SEH und ihres SG gültih. Wie bereits gesagt ist die Rechtssicherheit auch hier entscheidend und schwierig über Flächenländer einheitlich festzulegen.
F Die Stadt könnte ja vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Gilt das auch für einzelne Wohnungen, oder nur Häuser?
A Es geht dabei immer um ein ganzes Haus. Die Stadt kann grundsätzlich davon Gebrauch machen und die Immobilien dann z.B. an ProPotsdam oder Genossenschaften weitergeben. Das ist jedoch sehr teuer und ist in der Regel finanziell nicht rentabel im Vergleich zu Neubauten.
F Aktuell ist die Erarbeitung eines neues wohnungspolitischen Konzeptes bis Ende 2023 geplant. Wie soll ein gesamtstädtisches Sozialscreening hier eingebunden werden, wenn dieses erst für Ende des Jahres geplant ist?
A Hier kam es zu einem Missveständnis. Das Sozialscreening soll bis Ende 2023 fertig gestellt worden sein, sodass sich die bis dahin erarbeiteten Fortschritte im wohnungspolitischen Konzept damit kombinieren lassen.
Es gilt das Prinzip der „Genehmigungsfiktion“, bei dem Anträge, die mehr als einen Monat unbeantwortet bleiben automatisch als angenommen gelten.
Anmerkung der LPG mbH im Bezug auf die Ausführung der SEH
F Wie ist die Verwaltung im Bezug auf die Ausführung der SEH aufgestellt? Sind genug finanzielle und personelle Ressourcen durch die Politik eingeplant?
A Grundsätzlich gibt es zwei Vollzugsmöglichkeiten, (1) das Münchner System, bei dem sich die Sozialbehörde, oder (2) das Standard-System, bei dem sich die Baubehörde um die Fälle kümmert (noch festzulegen). Egal wo die Fälle landen müssen die Stellen in der SVV für den Haushalt freigegeben werden.
F Wie ist der weitere Fahrplan für dieses Jahr bzgl. der Kommunikationswege und Fragenbeantwortung/Beratung?
A Es handelt sich dann um das Verwaltungsgeschäft der zuständigen Behörde, die sich neben den Anträgen auch um Fragen der Eigentümer*innen (meistens) und Bewohner*innen kümmert.
Abschließend bedankt sich der Oberbürgermeister noch einmal bei den Bewohner*innen für die Mithilfe und auch bei der Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt, die hier einen langen Atem und Konstruktivität bewiesen hat.
Es ist nun sicher: die Abschlussveranstaltung zur Datenerhebung in Sachen sozialer Erhaltungssatzung steht.
Am 30.03.2023 lädt die Stadtverwaltung Potsdam von 18:30 bis 20:00 Uhr ins freiLand/Spartacus (Friedrich-Engels-Straße 22, 14473 Potsdam) ein.
Die beauftrage LPG mbH wird die Ergebnisse der Datenerhebung vorstellen und zusammen mit der Stadtverwaltung und dem anwesenden Oberbürgermeister Mike Schubert und der Sozialbeigeordneten Brigitte Meier für Fragen zur Verfügung stehen.
Wir erhoffen uns Klarheit zu den Daten und dem weiteren Vorgehen in Sachen sozialer Erhaltungssatzung in Potsdam (speziell südlich des Bahnhofs).
Hier die offizielle Mitteilung der Landeshauptstadt Potsdam.
Liebe Anwohner*innen und Interessent*innen dieses Blogs,
die Fortschreibung des wohnungspolitischen Konzeptes ist uns ein großes Anliegen und so auch die Möglichkeit sich als Bevölkerung proaktiv zu beteiligen.
An dieser Stelle noch einmal der Aufruf werde eine*r von fünf sogenannten Dialogbot*innen
Anmeldeschluss für die Auslosung ist der 08.03.2023
Unter dem Hashtag #WieWollenWirWohnen stellt die Stadt vor, was sich hinter dem gewöhnungsbedürftigen Begriff „Dialogbot*in“ versteckt.
Sie nehmen an drei Fachworkshops teil und diskutieren gemeinsam mit Expert*innen wohnungspolitische Fragestellungen zu unterschiedlichen Themenfeldern.
Internetseite der Stadt Potsdam (Stand 05.03.2023)
Das in den Fachworkshops durch Diskussion erlangte Wissen stellen sie dann in den Dialogforen der breiten Öffentlichkeit vor. Weiterführende Informationen findet ihr hier.
Es soll fünf Dialogbot*innen mit fünf Stellvertreter*innen geben. Diese setzen sich nach Auslosung zusammen aus:
Frauen, Männer und Menschen mit der Geschlechtsangabe „divers“ bzw. ohne Angabe
ein Platz an eine jugendliche Person (16 bis 27 Jahre)
eine Person mit Behinderung
Menschen mit Migrationshintergrund werden bei der Auslosung gesondert berücksichtigt (um die Beteiligungsmöglichkeiten zu stärken)
Die Themenvorschläge, die sowohl von der Stadtöffentlichkeit im Rahmen der öffentlichen Auftaktveranstaltung als auch aus der Fachöffentlichkeit im Rahmen des Begleitkreises eingereicht wurden, sind strukturiert zusammengefasst worden. Im ersten Fachworkshop am 27. März 2023 und anschließend im ersten öffentlichen Dialogforum wird das Thema „Wohnen der Zukunft“ behandelt. Dazu zählen auch Fragen zu Wohnflächen, zur Flexibilität von Grundrissen und Zuschnitten, zum Wohnungstausch sowie zu alternativen Wohnkonzepten. Konkrete Fragestellungen für die Fachworkshops werden gemeinsam mit den Expert*innen erarbeitet. Die Themen für die weiteren Fachworkshops im Juni und für das zweite Dialogforum am 05. Juli werden Anfang April öffentlich bekannt gegeben.
Der erste Workshop findet am 27. März von 16:00 bis 19:00 Uhr im Plenarsaal des Rathauses Potsdam statt. Da für eine Teilnahme als Zuschauer*in nur eine begrenzte Anzahl von Plätzen zur Verfügung steht, wird eine vorherige Anmeldung an die E-Mail-Adresse wohnungspolitisches_konzept@rathaus.potsdam.de erbeten. Die Diskussions- und Arbeitsergebnisse des Fachworkshops werden anschließend von den Dialogbotinnen in das öffentliche wohnungspolitische Dialogforum am 20. April 2023 getragen.
Es ist soweit, die Auswertungen zur Detaillerhebung „südlich des Bahnhofs“ für die soziale Erhaltungssatzung laufen auf die Zielgerade zu.
Die Erhebungen durch das Büro LPG [mbH] sind weitgehend abgeschlossen und es werden gerade die Auswertungen erarbeitet.
Verwaltung Potsdam
wann und wo geht es weiter
In diesem Zuge lädt die Stadt Potsdam herzlich zu einer Anwohnerversammlung am 30.03.2023 ein. Nach aktuellem Kenntnisstadt findet diese wieder wie zu Beginn im Spartacus auf dem Gelände des freiLandes (Friedrich-Engels-Str. 22) statt.
Zur öffentlichen Präsentation der Ergebnisse der Untersuchung ist eine zweite Anwohnerversammlung am 30.03.2023 vorgesehen. Diese soll wieder im Spartacus-Club im freiland Potsdam stattfinden.
Verwaltung Potsdam
Es sind alle herzlich eingeladen an der Veranstaltung teilzunehmen und sich zu informieren.
Nähere Ergebnisse kennen wir leider auch noch nicht.
am 15.02.2023 findet die Auftaktveranstaltung zur Fortschreibung des wohnungspolitischen Konzeptes (kurz WoPoK) digital von 17.30 – 19.30 Uhr statt.
EINWAHLDATEN
Zoom-Link (Meeting-ID: 819 7470 7082) Schnelleinwahl mobil – entweder +496950502596, Eingabe 81974707082# (Deutschland) – oder +496971049922 , Eingabe 81974707082# (Deutschland)
Es erfolgt eine Aufzeichnung, die im Nachgang eingesehen werden kann
inhalt der Veranstaltung
Die rasanten und dynamischen Entwicklungen und Anforderungen an den Potsdamer Wohnungsmarkt machen eine Fortschreibung des aktuellen wohnungspolitischen Konzeptes aus dem Jahr 2015 erforderlich. Die aktuellen Geschehnisse sollen analysiert, ausgewertet und interpretiert werden, um im Anschluss Maßnahmen und Anpassungen im WoPoK abzuleiten.
Den Start zu diesem Prozess macht die Auftaktveranstaltung.
Dabei werden neben Anlass und Ziel der Fortschreibung auch die Vorgehensweise und die Zeitplanung präsentiert. Daneben werden die Beteiligungsmöglichkeiten vorgestellt. Zudem werden Hinweise der Teilnehmenden für Dialogforen und Workshops aufgenommen. Es besteht die Möglichkeit, Rückfragen zu stellen.
die Beigeordnete für Ordnung, Sicherheit, Soziales und Gesundheit, Brigitte Meier
Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Umwelt, Bernd Rubelt
5 dialogbot*innen gesucht
Wer als eine*r von fünf ausgelost werden will, um sich intensiver einbringen zu können, der/die kann sich als Dialogbot*in bei der LHP bewerben. – Informationen HIER – Anmeldung HIER
weiterer fahrplan
zwei Dialogforen
20. April
5. Juli
Fachworkshops (Teilnahme von Interessierten durch Anmeldung)
Abschlussveranstaltung 23. November
Vorlegen des neuen Konzept im November nach der öffentlichen Präsentation des Abschlussberichtes
anschließend durch Oberbürgermeister in die SVV zur Beschlussfassung eingebracht
Zuletzt wurde im Jahr 2014/15 ein wohnungspolitisches Konzept erarbeitet und am 7. Oktober 2015 durch die Stadtverordnetenversammlung als Orientierungs- und Handlungsrahmen der städtischen Wohnungspolitik beschlossen. Insgesamt sind in dem Konzept 31 Instrumente und Maßnahmen in fünf Handlungsfeldern dargestellt, um die Wohnsituation positiv zu beeinflussen.
Die Fortschreibung des wohnungspolitischen Konzeptes erfolgt durch das Berliner Büro „RegioKontext“ das gemeinsam mit dem Büro „die raumplaner“ von der Landeshauptstadt Potsdam beauftragt worden ist.
Potsdam verfügt über ein sogenanntes „wohnungspolitisches Konzept“. Also eine Sammlung an Instrumenten und Maßnahmen zur Steuerung des Potsdamer Wohnungsmarktes. Es ist in den Jahren 2014 und 2015 unter breiter Beteiligung verschiedener Wohnungsmarktakteure erarbeitet worden.
Die Mitwirkung erfolgte durch einen Begleitkreis, aus dem anschließend das „Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen der Landeshauptstadt Potsdam“ hervorging.
Auszug aus einer E-Mail von der Verwaltung: weitere Informationen hier
Der Begleitkreis dient als Austausch- und Diskussionsplattform der aktuelle Fortschreibung des wohnungspolitischen Konzeptes fachlich begleitet. Er besteht im Groben aus Vertreter*innen von:
Mieterverbände
andere zivilgesellschaftliche Interessensvertretungen
wohnungspolitische Sprecher*innen der Fraktionen der SVV
Wohnungswirtschaft
weitere Akteure des Wohnungsmarktes
bedeutung
Dazu zählen also auch zivilgesellschaftliche Akteure, die bisher nicht direkt im Bündnis vertreten waren. Geplant sind fünf Treffen pro Jahr, wobei das erste auf den 23.11.2022 festgesetzt wurde.
Natürlich nehmen wir diese Einladung an, um uns als Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt auch hier einbringen zu können.
für die Haushaltsbefragung zur sozialen Erhaltungssatzung beginnen nun die letzten Tage der Beteiligungsmöglichkeit und wir hoffe, dass alle fleißig teilgenommen haben.
Wer noch keinen Umfragebogen erhalten hat kann sich die Online-Codes auch bei Herrn Nader (Stadtverwaltung) noch einfordern.
Abgabeschluss ist der 25.10.2022
Wir danken an dieser Stelle allen Haushalten für die Teilnahme und damit die Chance in Potsdam eine Datenbasis in unserem Viertel zu schaffen, die eine rechtskräftige Analyse für eine Erhaltungssatzung ermöglicht!
aktuell ist der Rücklauf der Umfragen sehr gut – das möchten wir auch weiterhin sicherstellen.
Aufgrund des Auswahlverfahrens kommt es in manchen Haushalten zu einer Mehrfachzustellung, wohingegen andere Haushalte keine Befragungsunterlagen erhalten haben. Das liegt daran, dass im Melderegister wohl etwa 10.000 Menschen jeden Alters im Gebiet gemeldet sind; in der Übersicht der Stadt aber nur etwa 4.800 Haushalte dort liegen.
Hier wurde also versucht anhand der beiden unabhängigen Listen einen Kompromiss zu finden, indem die Anzahl der Haushalte einer Meldeadresse zufällig an die dort gemeldeten Personen verschickt wurden.
Das bedeutet, dass in einem Hausaufgang mit 10 gemeldeten Personen und 6 Haushalten zufällig 6 Personen gewählt wurden, die einen Bogen erhalten haben.
Sollte das bei euch der Fall gewesen sein und ihr mehr als einen Fragebogen erhalten haben, dann fragt gern bei euren Nachbar*innen nach, ob diese keinen erhalten haben. Da die Daten anonym aufgenommen werden könnt ihr alle Seiten des Fragebogens inkl. Karte einfach weitergeben.
So stellen wir gemeinsam sicher, dass möglichst viele Haushalte die Chance erhalten bis 25.10. an der Befragung teilzunehmen.
Wenn ihr auch dann noch keinen Fragebogen erhalten habt und unbedingt einen wollt, dann meldet euch gerne bei office@lpgmbh.de . Dort können noch online-Codes generiert werden, um euch zumindest digital die Möglichkeit der Partizipation zu bieten.
Wir sind als Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt nach wie vor mittwochs 19-22 Uhr beim Mittwochstresen im freiLand in Haus 2 für euch da, solltet ihr vor Ort Fragen loswerden wollen. Wir versuchen euch dann so gut wir können weiterzuhelfen.
heute hat um 19 Uhr die Informationsveranstaltung zur Erhebung von Haushaltsdaten südöstlich des Hauptbahnhofes stattgefunden.
Anwesend waren neben der Beigeordneten für Ordnung, Sicherheit, Soziales und Gesundheit (Frau Meier) auch der komm. Fachbereichsleiter für Wohnen, Arbeit und Integration (Herr Jekel), sowie zwei Vertreter der LPG (Landesweite Planungsgesellschaft) mbH (Herr Roland Schröder und Herr Sören Drescher).
Inhalte des Abends
Neben einer allgemeinen Einleitung seitens des Geschäftsbereiches 3 unter Frau Meier folgten eine kurze Beschreibung zur sozialen Erhaltungssatzung, gefolgt von einer technischen Skizzierung des Vorgehens, abgeschlossen mit einer Fragerunde und lockerem Ausklang.
Frau Meier
Potsdam erfährt ein hohes Bevölkerungswachstum, mit gleichzeitig stagnierend niedrigem Leerstand und rückläufigen innerstädtischen Umzügen. Weiterhin driften Bestandsmiete (Mietspiegel) und Angebotsmiete (Internetinserate) weiter auseinander, sodass der Wohnungsmarkt unter Druck steht. Die soziale Erhaltungssatzung soll als ausgezeichnetes Instrument gegen Verdrängungseffekte rechtssicher zum Schutz der Quartierszusammensetzung etabliert werden – und zwar gut gemacht werden.
Herr Jekel
In den 90er-Jahren gab es bereits mehrere soziale Erhaltungssatzungen in Babelsberg, welche jedoch nie vollzogen wurden. Insgesamt lässt sich feststellen, dass aktuell keine gültige, rechtskräftige soziale Erhaltungssatzung Anwendung in Potsdam findet.
Durch den von Frau Meier angesprochenen, angespannten Wohnungsmarkt, bei dem die Nachfrage das Angebot übersteigt und eine zunehmende Homogenisierung der Quartiere stattfindet (Personengruppen sind in bestimmten Vierteln anzutreffen und unterscheiden sich untereinander stark) wird der Schutz dieser noch heterogenen Zusammensetzung zunehmend wichtiger.
Begonnen hat der Anlauf zu dieser sozialen Erhaltungssatzung mit dem Bauvorhaben am RAW-Digitalzentrum unweit der Teltower Vorstadt, welches 2022 in den Baustart übergehen sollte. Hier wurden vermehrt Ängste gegnüber steigender Wohnungsnachfragge und Investitionen in das bestehende Quartier geäußert. Als Konsequenz hat die Stadt darauf mit Wohnungsneubau an der Heinrich-Mann-Allee und dem Auftrag zu einer sozialen Erhaltungssatzung geantwortet, die beide auf das strategische Ziel „bezahlbares Wohnen und Nachhaltige Quartiersentwicklung“ von 2018 der Landeshauptstadt Potsdam einzahlen.
Fahrplan
In 2019 wurde der Auftrag zur Erstellung einer sozialen Erhaltungssatzung erteilt. In 2020 erfolgte daraufhin der Aufstellungsbeschluss, der eine Aussetzung von Bauvorhaben bis zur Erstellung der Satzung erlaubt. Ab 2021 erfolgte dann eine Organisationsuntersuchung der Geschäftsbereiche. Seit 2022 wurden folgende Punkte angegangen:
Q2/2022: Aufsetzung einer vertiefenden Untersuchung
Q3/2022 – Q4/2022: Durchführung der vertiefenden Untersuchung
Q1/2023: Ergebnisse der vertiefenden Untersuchung mit Empfehlungen an die Stadt (Satzung und Begründung)
LPG mbH
Nach einer interaktiven Umfrage ergab sich, dass sehr viele Mieter*innen, eher weniger Vermieter*innen oder Pressemenschen anwesend waren; von diesen haben etwa 75% eher noch nichts von einer sozialen Erhaltungssatzung (SES) gehört.
Die SES dient vorallem dem Vorbeugen einer einseitigen Quartierszusammensetzung und Verdrängungseffkten. Sie soll Stabilität und funktionierende Nachbarschaften fördern, sowie unnötige Investitionen der Stadt mindern (wechselnde infrastrukturelle Anforderungen mit veränderter Zusammensetzung).
Drei Missverstädnisse im Zusammenhang mit einer SES: (1) „ich werde enteignet“ (Eigentümer*in) (2) „jetzt bin ich voll geschützt“ (Mieter*in) (3) „das ist viel Arbeit für nichts“ (Verwaltung)
Das Baugesetzbuch hält an mehreren Stellen fest, dass genau diese Zusammensetzung schützenswert ist (z.B. §1(5)+(6) und §172 BauGB). Ausgenommen von den dort aufgrzählten baulichen Veränderungen sind Aufholarbeiten auf gesetzliche Standards. Das Satzungsgebiet muss hierbei nicht das komplette Untersuchungsgebiet umfassen und kann aus Einfachkeitsgründen ohne parzellen- oder grundstücksgenaue Ausweisung stattfinden. Sie gilt i.d.R. unbegrenzt, wobei nach fünf Jahren eine neue Bewertung des Quartiers die Rechtssicherheit sicherstellen sollte.
Nichts desto trotz sollen durch eine solche Satzung Eigentümer*innen in ihre Sozialpflicht genommen werden, da bauliche Veränderugen dann aufwendiger und nur zum Teil umsetzbar werden. Die Stadt hat dann die Möglichkeit Bauanträge zu versagen und in Verhandlungen mit den Eigentümer*innen zu treten, bis ein genehmigungsfähiger Antrag vorliegt.
Warum nur 5 Jahre gültig? Das ist der Regelfall, da in einem Zeitraum von 5 Jahren konkrete Entwicklungen beobachtet und prognostiziert werden können. Je länger die erneute Evaluation hinausgezögert wird, desto unsicherer wird die SES.
Definition Migrationshintergrund Abfrage, um eine differenzierte Betrachtung des Quartiers zu ermöglichen (Repräsentativität). Es wird keine Definition vorgegeben, sondern auf das Identifikationsgefühl der Bewohner*innen vertraut
Radius der Nutzung von Infrastruktur Diese ist nicht allein auf das Untersuchungsgebiet bezogen. Bei kleinen Untersuchungsgebieten hätte dies zur Folge, dass keinerlei Infrastruktur einbezogen werden könnte. Es geht als mehr um die allgemeine, nähere Wohnumgebung, die man zur Nachbarschaft zählt.
Warum wurde das Gebiet verändert? Große Teile von Babelsberg-Süd haben bereits Sanierungen erfahren, daher ist hier vor allem interessant den Sanierungsstand des Quartiers zu erfahren. Weiterhin ist der Standard von heute nicht ewig aktuell, sodass auch auf sanierte Gebiete weitere Verdrängungseffekte wirken könne, wenngleich nachgelagert.
Verbindungsstelle Friedrich-Engels-Straße Diese könnte, wenn man es als ein Gebiet betrachtet, eine Schwachstelle darstellen. Deshalb würde bei Eignung beider Seiten der Nuthe der Rat klar hin zu zwei Satzungsgebieten gehen.
Baujahr=Baujahr oder =Jahr der Kernsanierung? Das Baujahr kann im Mietspiegel ausgelesen werden, wenn kürzlich eine Mieterhöhung stattgefunden hat. Weiterhin ist für die Erhebung das Baujahr interessant. Der Sanierungsstand kann dann wiederum über Ausstattungsmerkmale (Fenster, Dämmung, …) einbezogen werden.
Gibt es einen Schutz bis zum Satzungsbeschluss? Aufgrund des Aufstellungsbeschlusses 2020 können Bauvorhaben – sofern sie der Verwaltung bekannt sind – zurückgestellt werden, bis eine Satzung vorliegt.
Haushalte ohne und Haushalte mit mehrfach Bögen Sollte ein Haushalt mehrere Bögen erhalten haben, so können die überschüssigen gern an Haushalte ohne Bogen im Untersuchungsgebiet weitergegeben werden, da sie anonymisiert ausgefüllt werden.
Auswahl der Haushalte Anhand des Melderegisters der Stadt Potsdam und einer Mitteilung über die Anzahl der Haushalte einer Anschrift wurde versucht eine Auswahl zu treffen, die möglichst jeden Haushalt einschließt. Bei etwa 10.000 gemeldeten Menschen ergab dies eine Befragungsgröße von etwa 4.800 (Vollbefragung). Sollte kein Bogen zugestellt worden sein (vor allem bei ganzen Aufgängen), so kann die LPG mbH informiert werden, die dann Onlinecodes vergeben kann.
Warum wurde Semmelhaack neben dem RAW aus dem Gebiet genommen? Die Bauten sind noch zu neu (2010), um sinnvoll Investitionen innerhalb der nächsten 5 Jahre absehen zu können. Weiterhin ist der Vermieter für sein Bewirtschaftungsinteresse bekannt, sodass spontane Investitionen unwahrscheinlich sind. Ein Teil des Komplexes beinhaltet weiterhin Seniorenwohnheime, welche als Gewerbe und nicht Wohnraum zählen.
Beinhaltet die Satzung auch Gewerbeschutz? Die SES ist auf Wohnraum ausgelegt. Sollte durch eine Umwandlung in Wohnraum die Zusammensetzung des Viertels bedroht sein wäre ein Einschreiten möglich, jedoch gibt es sonst keine Einflussmöglichkeit.
Woran scheitern SES in Potsdam? Bis dato wurden die SES in Potsdam ohne jedwege Datenerhebung beschlossen und wären somit bei jeglicher Anfechtung gescheitert. Sie beinhalteten damals noch Mietpreisregelungen, die so in dieser Form der Satzung nicht vorgesehen sind.
