Am 18.11.2020 ließ es sich kurzfristig und trotz Corona-Restriktionen einrichten, dass sich Mitglieder der Anwohner*innen-Initiative Teltower Vorstadt (Reiko und Verena) zusammen mit betroffenen Mieter*innen (Matthias, Gesine und Verena) trafen, um sich mit folgenden Personen zu unterhalten:
- Herr Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer ProPotsdam GmbH
- Herr Benno Zahn, Assistent der Geschäftsführung ProPotsdam GmbH
- Frau Constance Kniep, Pressesprecherin der ProPotsdam GmbH
- Frau Kerstin Kirsch, Geschäftsführerin GEWOBA Wohnungsverwaltungsgesellschaft Potsdam mbH
- Herr Lutz Boede, Geschäftsführer der Fraktion DIE aNDERE
- Herr Steffen Pfrogner, DIE aNDERE – Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Entwicklung des ländlichen Raumes
Themensammlung
Nach einer kurzen Vorstellungsrunde hinter Plexiglasscheiben eröffneten die betroffenen Mieter*innen die Gesprächsrunde zu folgenden Punkten:
- Was plant die ProPotsdam GmbH mit den Mieterhöhungen, ist ein Ende absehbar? (viele Altmieter*innen haben im September mittlerweile die vierte Erhöhungen seit 2015 erhalten)
- Wie sollen sich Mieter*innen die steigenden Mieten zukünftig und auch jetzt leisten können? (Stichworte: Corona, Rente, …)
- Der Begriff „sozial“ endet dort, wo Menschen nicht mehr in bestimmte Kategorien passen, z.B. Alleinerziehende*r, Rentner*in, Student*in, …
- Wohnungen sollten kein Spekulationsobjekt sein.
Es entsteht der Eindruck, bei uns würde abkassiert und städtische Unternehmen möchten uns raus haben. Das ist kein gutes Gefühl.
betroffene*r Mieter*in
Weitere Punkte waren unter anderem, dass die angewendeten Merkmale zur Spanneneinordnung ja nicht wertsteigernd für die eigene Wohnung seien, da sie im Grunde Baustandard darstellen. Ebenso wurde eine Richtigstellung und Abgrenzung der Begrifflichkeiten Betriebskosten und Mietkosten gefordert, da dies wiederholt in den Medien falsch berichtet wurde.
Es kamen aber auch noch weitere Ängste und Sorgen zu Wort:
- Warum sind seit längerem angepriesene Mängel an der Mietsache (Fliesen, Laminat, Schalldämmung, Deckenabhängung, …) kein Grund die Erhöhung auszusetzen?
- Wieso muss die Teltower Vorstadt, als eines der Viertel, die regelmäßig abgeschöpft wird, herhalten, um sozial verträglichen Wohnraum zu fördern – das ist für das Viertel nicht sonderlich sozial verträglich.
- Wer jetzt als Bestandsmieter*in in eine kleinere Wohnung ziehen will, zahlt am Ende mehr als für die aktuelle, da die m²-Preise nach wie vor steigen.
- Warum erhöht die ProPotsdam GmbH genau jetzt die Mieten, wo doch Verdrängungseffekte durch das zu bauende RAW-Gelände zu erwarten und sehr wahrscheinlich sind?
- Und warum ist es gerade die Pro Potsdam, die in dem Viertel im Gegensatz zu privaten Eigentümern sehr offensiv vom rechtlichen Maximalspielraum für Mieterhöhungen Gebrauch macht?
- Warum gaukelt die Politik den Anwohner*innen mehrfach vor „man müsse sich um die öffentlichen, genossenschaftlichen und städtischen Vermieter*innen keine Sorgen machen, denn die privaten Vermieter*innen sind die Preistreiber*innen“, wo in dem Viertel gerade die privaten Vermieter*innen teilweise seit Jahren keine Erhöhungen gefordert haben?
- Diese Strategie stellt einen Widerspruch zwischen dem Anspruch ’sozial zu sein‘ und der Wirklichkeit dar.
erste Reaktion der ProPotsdam GmbH
Dazu nimmt die ProPotsdam GmbH sachlich und auch ausführlich Stellung, indem klar gestellt wird, dass das RAW-Projekt unerheblich für die turnusgemäßen Erhöhungen der Mieten sei. Es wurde bereits Anfang des zweiten Quartals 2020 von Mieterhöhungen abgesehen und auch zu Weihnachten würden keine weiteren verschickt werden. Die Verzögerung auf Oktober 2020 läge an der Umstellung des Systems auf SAP. Ein willentliches „Herausekeln“ sei also seitens der ProPotsdam GmbH nicht beabsichtigt.
Die Sanierung der Wohnungen von Kurze Straße 1-6, Kolonie Daheim 1 und Schlaatzstraße 11/12 fand 2006 statt. Dass die Mieten (erst) seit 2015 steigen, läge an der vorherigen Gewährleistungsphase, in der geringere Kosten für Instandhaltungen anfielen und der seinerzeit nicht ausgeschöpften Modernisierungsumlage. Inzwischen würden neben der Refinanzierung der Sanierungskosten vor allem die drastisch gestiegenen Instandhaltungskosten und Kosten für anderweitige Bautätigkeiten der Pro Potsdam GmbH die Mieterhöhungen begründen. Die Geschäftsführung sei aber überrascht von den benannten Mängeln (Schalldämmung, Fußböden, …) und bot nach Entschärfung der Corona-Lage eine Begehung vor Ort an. Laut Plan sollen bis 2035 laut Plan alle Wohnungen im Bestand der ProPotsdam GmbH einmal saniert worden sein, dann beginne für die ersten Sanierungsfälle nach gut 40 Jahren (1995-2035) das Spiel wieder von vorn.
Wieso erhalten immer nur wir eine Erhöhung alle 15 Monate? Man könnte meinen, das Motto lautet langfristig „wer die Miete nicht (mehr) bezahlen kann, der kann gehen“.
betroffene*r Mieter*in
Warum nur in bestimmten Bautenkategorien die Miete erhöht würde, läge schlichtweg am Mietenspiegel. Die ProPotsdam GmbH z.B. vermietet etwa 2/3 ihres Bestandes in Plattenbauten , welche im Schnitt 5,91€ je m² Kaltmiete kosten. Diese liegen schlichtweg schon so nah am Mittelwert der vergangenen Vergleichsmieten, dass dort keine Mieterhöhungen mehr erfolgen konnten.
Eine Grafik aus der gezeigten Präsentation stellt folgende Verteilung der insgesamt 1.657 Erhöhungen (u.a. Teltower Vorstadt) klar:
- 2% >50€ mtl
- 19% 25-50€ mtl
- 80% <25€ mtl
In der Regel, so die Geschäftsführung, erhöht die ProPotsdam GmbH die Mieten um weniger als acht Prozent. Weiterhin bliebe die verschärfte Mietpreisbremse für die ProPotsdam GmbH per Beschluss der Stadtverordnetenversammlung aus 2012 auch nach Auslaufen der bundeslandspezifischen Kappungsgrenze Ende 2020 bindend. Das heißt, dass die ProPotsdam GmbH nach wie vor daran gebunden ist, dass Mieten innerhalb von vier Jahren um nicht mehr als 15 % erhöht werden sollen.
Sollte ein*e Mieter*in beschließen, einen Wohnungstausch vorzunehmen, so gilt das Angebot der ProPotsdam GmbH, dass die dann verlangte Miete sich so berechnet: Vergleichsmiete abzüglich 2€/m².
gedankenspiel von die andere
Herr Boede wirft dann den Gedanken ein, dass es ja doch aber auch möglich sein muss diese Dynamik der Erhöhungen zu durchbrechen. Denn erhöht man alle 15 Monate die Mieten gemäß aktuellem Mietspiegel um bis zu 15%, so erhöhen sich auch dir Vergleichsmieten zum nächsten Mietspiegel unweigerlich, sodass sich das Karussell immer weiter nach oben schaukelt.
Er erwähnt auch, dass lediglich 50% der WBS-Inhaber*innen in Potsdam aktuell versorgt werden können. Wodurch der Gedanke aufkommt, dass städtische Unternehmen sich ja vielleicht lieber um WBS-Inhaber*innen als um Neubauten bemühen sollten.
Weiterhin hinterfragt er, warum die Mieten nach 20 Jahren Refinanzierung dann nicht einfach wieder sinken, wenn doch dann alle Kosten getilgt sein müssten. Dazu führt er das Beispiel Wien auf, welches durch dieses System immer wieder günstigen Wohnraum zur Verfügung hat, wenngleich kurzzeitig die Mieten wirklich sehr hoch sein können.
Darauf erwidert Herr Westphal, dass er dieses Prinzip und auch den großen Bestand öffentlicher Wohnungen in Wien gutheißt. Gleichzeitig ließe sich das aber nicht so einfach auf Potsdam übertragen, da Refinanzierungen in der Regel nicht nur 20 , sondern eher 40 Jahre benötigen.
Dadurch ergibt sich der solidarische Ansatz, dass manche Regionen der Stadt unterdurchschnittliche, andere durchschnittliche oder wieder andere überdurchschnittliche Mieten verglichen zur Vergleichsmiete ihrer Baugruppe zahlen. Im Zweifel bedarf es immer einer Einzelfallprüfung, in deren Resultat durchaus auch Förderungen stehen können.
Frau Kirsch wirft dann ein, dass geförderte Neubauten für normale Arbeitnehmerinnen attraktiver sind, als Bestandsbauten und deswegen das breit gefächerte Klientel der ProPotsdam GmbH nicht nur über Bestandsbauten zufrieden gestellt werden könne. Außerdem „müsse man sich ja am Mietspiegel orientieren“.
Wem also die Mietpreise langsam an die Nieren gehen, der ist aufgefordert eine Einzelfallprüfung bei der Pro Potsdam zu beantragen um Wohnumstände und Mietpreis in Relation zu betrachten? Also ziehen Sie, wenn überhaupt, erst dann Konsequenzen für die Liquidität des Viertels, wenn genug Mieter*innen lauthals schreien, dass das Maß voll ist?
betroffene*r Mieter*in
Als Konter wurde eingewendet, dass man nicht „müsse“, nur weil es das Recht erlaube. Sinnvoller für Mieter*innen scheint eine Obergrenze je Haushalt festzulegen, statt einen Wegzug mit einzukalkulieren.
aneinander vorbei?
Herr Pfrogner brachte es dann nochmals auf den Punkt: Die Wohnung ist der letzte Schutzraum eines jeden Menschen, wo auch der Staat nicht einfach hinein kann. Er sollte emotionalen wie physischen Schutz bieten und Sicherheit vermitteln. Dafür sei es aber auch wichtig, dass nicht mehr als 30% des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete angesetzt würden.
Was ist denn das für eine Kommunikation?! Sie berufen sich in Ihren Schreiben lediglich auf den aktuellen Mietspiegel und dass ja bei Unpässlichkeit die Möglichkeit der Beantragung von Wohngeld bestünde.
betroffene*r Mieter*in (sinngemäß)
Sie riskieren also lieber einen Auszug, als sich mit Ihren Mieter*innen auseinanderzusetzen.
Als finale Schlussfolgerung nimmt Herr Westphal mit, dass an der Kommunikation der ProPotsdam GmbH gegenüber ihrer Mieter*innen gearbeitet und die externen Mitarbeiter*innen der Hotline nochmals geschult werden sollen. Auch wird er in der Erörterung des neuen Mietspiegels anregen eine feinere Quartierunterteilung als nur für die Baujahre vorzunehmen.
Für uns Mieter*innen bleibt also nur der ganz klare Appell, sich mit der Bitte um eine Einzelfallprüfung bei der ProPotsdam GmbH zu melden, sollten die nun angehobenen Mietpreise die Schmerzgrenze des Bezahlbaren erreichen.